・地震保険は地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする
火災・損壊・埋没・流失による損害を補償する，地震災害専用の保険です。

・火災保険では地震などによる火災(およびその延焼・拡大した被害)
によって生じた損害は補償されません。
(地震火災費用保険金を除く)

・地震保険の対象は居住用の建物と家財。

・地震保険は，火災保険に付帯する方式での契約となるので，火災保険への加入が前提。
(火災保険に入らずに地震保険に入ることはできません)

・補償内容
地震保険の契約金額は，建物５，０００万円，家財１，０００万円を限度に，
火災保険の３０～５０％の範囲内で決めることが可能。

地震保険の補償内容
建物
損害の程度	支払保険金	引受限度
全損	保険金額全額 （時価が限度）	5000万円
半損	保険金額×５０％ （時価の５０％が限度）
一部損	保険金額×５％ （時価の５％が限度）
家財
損害の程度	支払保険金	引受限度
全損	保険金額全額 （時価が限度）	1000万円
半損	保険金額×５０％ （時価の５０％が限度）
一部損	保険金額×５％ （時価の５％が限度）

・補償される損害
地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による損害。
　
・補償される損害の程度
　
全損、半損または一部損
　
全損、半損または一部損の基準
　
建物
　全　 損 　
主要構造部の損害額が時価の５０％以上
または焼失あるいは流失した部分の床面積が７０％以上である損害

　半　 損 　
主要構造部の損害額が時価の２０％以上５０％未満
または焼失あるいは流失した部分の床面積が２０％以上７０％未満である損害

　一部損 　
主要構造部の損害額が時価の３％以上２０％未満である場合
または床上浸水の場合の損害
 
　
家財
　全 　損 　
家財の損害額が時価の８０％以上である 場合

　半　 損 　
家財の損害額が時価の３０％以上８０％未満である場合

　一部損 　
家財の損害額が時価の１０％以上３０％ 未満である場合
　 

収益還元法では不動産の価値を

不動産価格＝収益÷還元利回り

で求めます。

還元利回りにキャップレートという言葉が使われるのであれば，
収益にも専門用語があってもいいですよね。
それが「NOI」(Net Operating Income)です。

net＝正味の，掛け値のない
operateing＝運用中の
income＝収入

もっと簡単に言うと，NOI＝「純収益」です。
ということは，何かから何かを引いたものになりますよね。
前者は年間家賃収入ですよね。
では，後者は何でしょうか？

会計用語で言うと，販売費及び一般管理費＝営業費用になります。

不動産投資の場合は，管理料，保険料などです。
逆にNOIに減価償却費，支払利息は含みません。

NOI＝年間家賃収入－営業費用

ちなみに，netの意味ですが，「網」のnetとは違います。
同音異義語なので，別物としてとらえてくださいね。
反対語はgross(総計)です。

というわけで式は

不動産価格＝NOI÷キャップレート

になります。

キャップレートは新聞の記事でも普通に出てきますので，
還元利回りのことだと捉えてくださいね。

キャップレートとNOIについて
参考になったという方は是非クリックお願いいたします！

それによると，２００７年１２月をめどに
賃貸物件を探している顧客，不動産オーナー双方への
情報提供を目的としたトータルシステムを構築するそうです。

トータルシステムの構成要素は以下。

１．アパマンショップオペレーションシステム(AOS)
２．アパマンショッププロパティマネジメントシステム(APS)
３．不動産オーナーポータル・入居者ポータル
４．物件詳細公開機能
５．Web来店サービス機能
６．引越し手続き便利機能
７．提携企業・パートナー企業との情報連携

１．アパマンショップオペレーションシステム(AOS)
現在提供している既存の賃貸斡旋業務支援システム

２．アパマンショッププロパティマネジメントシステム(APS)
アパマンショップフランチャイズ加盟店へのサポートとして，
オーナーの情報，入居者の情報，物件の収支状況や入居率を一元管理

３．不動産オーナーポータル・入居者ポータル
利用者の利便性を高め，オーナーも募集状況を専用サイトで把握

４．物件詳細公開機能

５．Web来店サービス機能
ネット上で空室状況をリアルタイムで確認でき，
部屋探しの効率を高めて仲介物件数の増加につなげる

６．引越し手続き便利機能(周辺ビジネスサポート機能)
住宅保険の加入手配などもワンストップで実現可能

７．提携企業・パートナー企業との情報連携

このシステムで不動産投資家にメリットのあるものは，２と３ですね。

２については管理委託業務のシステム化により，
おそらくレポート機能と，分析が充実するでしょう。

ただ，オーナーにとっては毎月の家賃がきちんと入ってくればいいので，
はたしてどこまで期待していいものやら，という感じではありますが。

３が面白いですね。
ポータルサイトでの募集状況把握。

私がいま賃貸募集をかけている業者はなんにも報告してこないので，正直腹が立っています。

こちらの暗黙の要求レベルと向こうのサービスレベルの乖離を確かめずに
契約しなかった自分が悪いので，早々に別の不動産仲介業者に乗り換えます。

しかし，アパマンのオーナー向けポータルですが，
果たして一般媒介でも利用できるのでしょうか？

専任媒介契約者のみのサービスだと，あまりおいしくないですね。
募集は複数の不動産賃貸仲介業者に依頼した方が情報が広く流れるので。

あるいは，媒介契約という形ではなく賃貸斡旋依頼であれば
確実に利用できるでしょう。

たぶん契約形態は賃貸斡旋依頼かな？と予想します。
専任媒介だと文書での報告義務があるので，
わざわざITシステムを構築するのがもったいないですからね。

アパマンのIR資料で業績内訳や戦略を見たのですが，
今回のシステムは利用者やオーナーよりも，
自社の業績拡大を狙っているのが色濃いです。

もちろんサービスレベルの向上でこちらも恩恵は受けますが，
より多くの果実を取れるのはアパマンですね。
システムが出来上がったらちょっとさわってみたいですが。。

注)当サイトはアパマン及び関連企業とはまったく関係はございません。

お手数ですが，当サイトを貴サイトへリンク後，
メールにて，相互リンクをご依頼下さい。

なお、当サイトをリンクして頂く際は，こちらを使用してください。
テキストリンクでお願い致します。

●サイト名：
自己資金ゼロ!サラリーマンの利回り20%不動産投資術

●当サイトＵＲＬ：
http://fudousantoushijyutsu.livedoor.biz/

また，誠に勝手はございますが，
下記条件にあてまはるサイトとは，相互リンクしておりません。
ご理解の程，よろしくお願いいたします。

以下の（１）～（８）の項目に該当するサイトは相互リンク依頼をご遠慮ください。
（１）不動産投資以外のサイト
（２）アダルトサイト又は１８歳未満に好ましくないと判断されるサイト
（３）公的秩序に反するサイト
（４）犯罪行為に結びつくサイト
（５）他人の著作権を侵害するサイト
（６）他人の財産、プライバシーを侵害するサイト
（７）その他、法律に反するサイト
（８）他人に不利益を与えるサイト
（９）他人を中傷するサイト
（１０）管理人が当サイトにふさわしくないと判断したサイト
---------------------------------------------------------------

指定した条件にあてはまるサイトのみ，相互リンクをご依頼願います。

下記項目内容を記入していただき，
fudousantoushijyutsu☆cow.livedoor.comまでご連絡下さい。
（☆は＠に変えてください：スパム防止のため）
お手数をおかけしますが，よろしくお願い致します。

---------------------------------------
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●当サイトをリンクして頂いたＵＲＬ：

不動産投資日記

お金持ちになるには

不動産投資をする上で利用したい制度

不動産投資の資金調達

不動産投資に関するデータ

不動産投資の前にチェック

不動産選び

不動産投資投資に関する税金

用語集

・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

文章でご説明するよりも表をお見せしますね。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数の業者への 依頼	×	×	○
業者の義務	指定流通機構への登録	指定流通機構への登録	登録義務はなし
	登録済証の交付	登録済証の交付	-
	１週間に１回以上， 業務の処理状況を報告	２週間に１回以上， 業務の処理状況を報告	報告義務はなし
契約期間	３ヶ月	３ヶ月	３ヶ月
自己直接取引	× 行った場合は違約金を支払う	○ ただし，取引に寄与した分の報酬を支払う	○

まず，専属専任と専任媒介契約は，
文字通り他の不動産仲介業者に賃貸，売買を依頼することができません。

１つの会社に絞っておまかせするわけです。
それで借主，買主はすんなり見つかるの？

というわけで，専属専任・専任媒介契約の場合には
業者が果たすべき義務が設けられます。

まず，指定流通機構への登録。
指定流通機構とはレインズのことです。
レインズについては改めて記事をおこしますね。

さらっと言いますと，不動産の案件情報を登録している機構で，
そこのデータベースへ全国の不動産仲介業者がアクセスして，
商談を見つけるわけです。

ですので，専任媒介契約をした業者だけが案件情報を
丸抱えすることはありません。
一般媒介契約の場合は複数に声をかけられるので，
レインズに登録する義務はありません。

また，専属専任，専任媒介契約を交わした業者は，
オーナーに対して案件状況の報告をしなければなりません。

特に専属専任媒介契約は毎週です。
一般媒介契約は専任ではないので，報告する必要はありません。

そして自己直接取引ですが，
不動産仲介業者に賃貸，売却を依頼している途中で，
自分の身の回りから賃借，購入の打診があった場合に，
不動産仲介業者を介さずに直接取引できるかどうかです。

専属専任媒介契約では「専属」なのでできません。
行った場合は違約金を支払う必要があります。

専任媒介契約ではできますが，
契約取引に寄与した分の報酬を支払うことになります。

一般媒介契約には制限はありません。

さて，どれを選ぶか迷いますね。
特に専任媒介契約か一般媒介契約にするか。

前者はレインズに流れますが，
一般媒介で複数に声をかけてカバーする手もあります。

では業者側の意向はどうでしょうか？
業者は専任媒介で契約したがります。

なぜならその方が儲かるからです。
実はというか，当たり前かもしれませんが，取引は２つあるんです。

貸主or売主⇔不動産仲介業者

借主or買主⇔不動産仲介業者

専任媒介の場合，不動産仲介業者は，
上と下の取引で仲介手数料を２つもらえます。

ですが，一般媒介の場合，
借主or買主を別の不動産仲介業者が見つけた場合，
そちらに下の仲介手数料を持って行かれるんです。

つまり専任媒介と一般媒介では，売上金額に倍の開きがあるんです。
ですので，不動産仲介業者は専任媒介契約を好みます。

という裏事情があることを頭に入れておいてください。

自分が信頼できる業者であれば専任媒介契約，
不安であれば一般媒介契約にするのも手です。

相手も客商売だから信用できない，と思われるのなら
一般媒介契約にしましょう。

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どちらを買えばいいのでしょうか？

新築住宅物件なら新しいので賃貸に出しやすいですよね。
一方，中古住宅物件ならより少ない資金で購入できますよね。

なんとも悩ましいです。

私なら資金の少ない中古住宅物件を選びます。
理由は，新築住宅物件は「新築」というだけで
プレミアムがついて金額が高くなるからです。

日本人の性格からか，ほかの新品製品同様，
住宅も新築が好まれます。
その結果，価値がついて金額が上がります。

でもそれはあまり意味のない買い物だと思います。
なぜなら，新築でも買った瞬間に中古になって，
価値がとたんに下がるからです。

ではどれだけ開きがあるの？というわけで，
調べてみました。

インターネットで公開されている
東京の新築住宅物件と中古住宅物件を
５つずつピックアップして査定しました。

新築住宅物件と中古住宅物件の比較
	A販売価格	B利回り	C面積	D評価額	A/D
新築	,180,000	4.5%	23.09	,010,000	119.81%
中古	8,680,000	6.5%	22.28	,620,000	105.99%

どれも１Rマンションで，中古は築５年で統一。
構造もRC造かSRC造。
表の数字は全て５つの平均です。

不動産評価額の査定方法ですが，積算法を使いました。

１．路線価で土地の価格を割り出し，面積をかけ算
２．建物の建築費用を坪単価８０．８万円と設定する
３．建物の価格に築５年による減価償却率を盛り込む
４．土地と建物の価格を足す

注目していただきたいのはA/D欄。
新築住宅物件だと査定価格の２０％増，
中古住宅物件だと５％増です。

新築のプレミアムが２０％盛り込まれているのがわかりますね。
中古の５％は，おそらく売買手数料３％を
加算しているのではないでしょうか？

利回りを見ると中古に分がありますが，販売価格が逆転していますね。
年間家賃収入をかけ算で出してみると。
１０万ちょっと中古住宅物件の方がいいです。

少ない資金で利回りもいい！
不動産投資をするなら新築住宅物件よりも
中古住宅物件の方がいいと思います。

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さて，不動産投資には収益還元法が不可欠！では
タイトル通り，収益還元法で担保評価してくる銀行を探しましょう，
ということでした。

今度は審査です。

自分「ようやく収益の出る物件を手に入れたぞ。次は審査だ」

自分「不動産投資用にローンの融資をして欲しいんですけど」
銀行「物件の価格はいくらですか？」
自分「１億円です」

銀行「なるほど，確かに１億円以上の価値がありますね
　　　頭金はいくら用意されてますか？」
自分「ゼロです」

銀行「…最低でも４５００万円くらいはご用意いただかないと」
自分「でも金利も全部返しますよ」

銀行「失礼ですが，年収はおいくらでしょうか？」
自分「６００万円です」
銀行「１億円のご融資となりますと，
　　　３０年ローンでも年間の返済額で６００万円弱になりますので，
　　　生活費も入れて１８００万円以上ないと万が一の際に返済が滞る可能性が」

自分「年間１２００万円の家賃収入があるのでそれで返せます」
銀行「申し訳ございませんが当行ではお受けできません」

ということがありえます。
なぜでしょう？

それは私達と銀行でローン返済について
違う考え方をしているからです。

私たちは不動産投資で収益を手に入れるのですから，

収益＞支出

の物件に投資します。
物件の購入費用は家賃収入で支払って，
なおかつ手元に利益が手に入るわけです。

一方，銀行は本業の収入から返済可能な金額を割り出して，
融資の上限枠を決めてしまうんですね。

ですが，収益還元法を用いていて，なおかつ↓の図式がわかる銀行であれば

(家賃収入－管理料)－(物件価格＋購入諸費用＋固定資産税＋支払い金利)＞０

融資してくれます。

今回の場合，簡素化して諸費用，税金を抜かして単年度の収益を出すと
　家賃収入－(物件価格＋支払い金利)
＝１２００万円－６００万円＝６００万円＞０　で黒字

さらっと書きましたが，
「(家賃収入－管理料)－(物件価格＋購入諸費用＋固定資産税＋支払い金利)＞０」
は「収益＞支出」を細かくしたものです。
見ての通り，黒字を出すのは大変ですね！
ですが，あらかじめ盛り込んでおかないと
後になって「当初の収支計画と違う！」，なんてことになりかねません。
赤字にならないように，事前にチェックです(笑)

さて，収益還元法で金策の目処はつきます。
次はいよよ物件探しです。
その方法についてはこのメルマガでお届けしていきます↓
http://www.mag2.com/m/0000220736.html

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データの出所は「財団法人東日本不動産流通機構」というところです。
「東日本で唯一の公的な不動産物件情報交換組織」で，「公的」なので明かしてもよいでしょう。
通称「東日本レインズ」です。

これによると，中古マンションの場合，
２０００年　６４．４
２００１年　６３．６
２００２年　５９．３
２００３年　６０．１
２００４年　５８．３
２００５年　６０．８

とあって，約６０日(＝２ヶ月)が不動産の平均の売却期間です。
早くて１ヶ月，遅くて３ヶ月というところでしょう。

不動産の売却までにかかる期間について
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ですが，不動産投資家にとっては一つのサイクルに収まります。

収益物件を購入して，不動産賃貸の仲介業者に出して，その時々によって不動産売買して…。

不動産仲介業者も賃貸と売買，
取引としては一部ではなく一通りやっているところが多いでしょう。

ですが，大手・中堅となると，
不動産の賃貸仲介部門と売買部門に分かれているところがあります。

中には会社として分かれているところもあります。

一方，小さい(とは限りませんが)不動産仲介業者は賃貸と売買を，
人員を分ける余裕がないので全部ひっくるめてやっています。

これが我々にとってどういう影響があるか？？

結論から言うと，同じ物件を両者と取引する場合，
一概には言えませんが，
部署や会社が分かれていない方がいいでしょう。

なぜか？
それは３つ挙げられます。

①不動産仲介業者のやる気(モチベーション)に差が出る
不動産の賃貸仲介業と売買仲介業に分かれている場合，
賃貸部門は賃貸仲介の分しか利益が出ません。
売買部門は売買仲介の分しか利益が出ません。

一方，分かれていない方は両方の利益が獲得できます。

同じ仕事をするなら利幅が大きい方がやる気が出ますよね。
なので，物件を探すのも借主を探すのも，
早くやってくれることに期待が持てます。

②商談相手が少ない方が仕事がしやすい

不動産の賃貸仲介業と売買仲介業が分かれていると，
賃貸部門の人と仕事，売買部門の人と仕事，
とシチュエーションが分かれます。

たくさんの人と人間関係，特に信頼関係を築くのは大変ですし，
時には同じ内容を話したり，依頼したり，手間がかかります。

③投資スタンスに幅が出る

たとえば，物件の購入金額が高くて利回りが低くなる場合，
初期投資がかさむ分，管理費を安くしてもらって
長期で回収する方法を取ったり。

その逆に，銀行への売買手数料のローン＋金利支払い分を安くして，
代わりに業者へ管理費を多く支払ったりすることができるかもしれません。

以上のような点から，また，長期にわたるという不動産投資の特性から，
不動産の賃貸仲介と売買仲介が一手に任せられる業者がいいと私は考えます。

注：③については不動産業界でできるのか，試していません。

不動産仲介業は賃貸と売買に分かれているということで
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・地元の小規模不動産仲介業者
・地域をカバーしている中規模不動産仲介業者

私が最初に訪れたのは中規模不動産仲介業者でした。
やはり規模が大きいので物件数とサービスレベルを期待しての訪問です。

１０近くの不動産を紹介されましたが，自分で土地と建物の評価をしてみると
どれも売主の利益を重視した高値の物件ばかりでした。

また，試しに銀行に簡単な不動産評価を聞いてみると，
私の評価額と同じでした。

以上を伝えて指値を提示したら，
「その金額では売ってくれないでしょう」

というわけで別の不動産物件を探してもらうことになったのですが，
そのまま音信不通です。

おそらく，この客は金にならない，と判断されたのでしょう。
また，別の客の対応で手が回らないのかもしれません。

指値を提示したのがまずかったというのもあるのでしょうが，
そのまま商談を進めても銀行の審査ではねられるので，
破談になるのが後か先か，だけの違いです。

次にコンタクトしたのが個人の小規模不動産仲介業者。
実は中規模不動産仲介業者と同じ日に訪問したのですが，
その時は担当がおらず，投資物件も出ていなかったので，
接客係に私の連絡先だけ伝えてその場をあとにしました。

あまり期待していなかったのですが，
１ヵ月半後に先方から不動産物件が出たのとの連絡が。
しかもまだ一般には広告に出しておらず，
まず私に紹介したい，とのことでした。

実際に会って話を聞く事になり，
担当者の方にあいさつすると，なんと社長でした。
個人経営なので珍しくないのかもしれませんが，
社長と会えるとは想定外だったのでびっくりしました。

それはさておき。。
社長いわく，
「最近の不動産業界の動きは
　デベロッパー(開発業者)が積極的に土地を買って，
　建物を建てて利益を乗せて売りに出すのが多く，
　せっかくいい物件情報が出ても
　みんな持って行ってしまって面白くない。
　なので，こうしてわざわざ店に足を運んで下さった
　個人の投資家の方に買っていただいたほうがうれしい」
とのこと。

この言葉からわかるのは，
不動産仲介業者にとってはデベロッパー案件は儲からないようです。
販売サイクルを考えるとわかりやすいですね。

不動産が売りに出される
　　　↓
デベロッパーが買い取る
　　　↓
建物を，デベロッパー関連会社が建てる(修繕する)
　　　↓
建物を，デベロッパー関連の管理会社が管理する
　　　↓
デベロッパーが投資家に売りに出す

このサイクルの中で，
不動産仲介業者が絡めるのは２つめの
デベロッパーへの売却仲介手数料だけです。

一方，個人投資家案件だとこうなります。

不動産が売りに出される
　　　↓
個人投資家が買い取る
　　　↓
建物を，不動産仲介業者と取引のある会社が建てる
　　　↓
建物を，不動産仲介業者と取引のある管理会社が管理する
　　　↓
個人投資家が運用する
　　　↓
利益確保で売却に出すか，
耐用年数が来たら建て替える

すべてのステップで不動産仲介業者とその周りの会社に利益が生まれます。

その社長いわく，
「長期でお付き合いできて，
　時にはこちらから資産運用の提案を出したりして，
　一緒に不動産を見ていただける方に買って欲しい」
とのこと。

これはとってもうれしい申し出です。
不動産投資は長期にわたって関係を持つことになりますので，
投資家にとっては信頼のできる不動産仲介業者と出会えることが
何よりの重要なポイントになります。

実際に，一買主募集広告が出る前にいち早く
収益物件の情報をくれるのですから。

ここまで読んでいただいた方には，
どちらがいいかは明白ですね。

ただ，全ての小規模不動産仲介業者が
このような考えを持っているかわかりません。
確認が必要です。

また，中規模不動産仲介業者も
収益物件を持っている可能性は十分ありますので，
間口は広げて関係を持っておいたほうがいいでしょう。

不動産仲介業者の比較が
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