専任，一般媒介契約とは？

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媒介契約には３種類あります。

・専属専任媒介契約
・専任媒介契約
・一般媒介契約

文章でご説明するよりも表をお見せしますね。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
複数の業者への 依頼	×	×	○
業者の義務	指定流通機構への登録	指定流通機構への登録	登録義務はなし
	登録済証の交付	登録済証の交付	-
	１週間に１回以上， 業務の処理状況を報告	２週間に１回以上， 業務の処理状況を報告	報告義務はなし
契約期間	３ヶ月	３ヶ月	３ヶ月
自己直接取引	× 行った場合は違約金を支払う	○ ただし，取引に寄与した分の報酬を支払う	○

まず，専属専任と専任媒介契約は，
文字通り他の不動産仲介業者に賃貸，売買を依頼することができません。

１つの会社に絞っておまかせするわけです。
それで借主，買主はすんなり見つかるの？

というわけで，専属専任・専任媒介契約の場合には
業者が果たすべき義務が設けられます。

まず，指定流通機構への登録。
指定流通機構とはレインズのことです。
レインズについては改めて記事をおこしますね。

さらっと言いますと，不動産の案件情報を登録している機構で，
そこのデータベースへ全国の不動産仲介業者がアクセスして，
商談を見つけるわけです。

ですので，専任媒介契約をした業者だけが案件情報を
丸抱えすることはありません。
一般媒介契約の場合は複数に声をかけられるので，
レインズに登録する義務はありません。

また，専属専任，専任媒介契約を交わした業者は，
オーナーに対して案件状況の報告をしなければなりません。

特に専属専任媒介契約は毎週です。
一般媒介契約は専任ではないので，報告する必要はありません。

そして自己直接取引ですが，
不動産仲介業者に賃貸，売却を依頼している途中で，
自分の身の回りから賃借，購入の打診があった場合に，
不動産仲介業者を介さずに直接取引できるかどうかです。

専属専任媒介契約では「専属」なのでできません。
行った場合は違約金を支払う必要があります。

専任媒介契約ではできますが，
契約取引に寄与した分の報酬を支払うことになります。

一般媒介契約には制限はありません。

さて，どれを選ぶか迷いますね。
特に専任媒介契約か一般媒介契約にするか。

前者はレインズに流れますが，
一般媒介で複数に声をかけてカバーする手もあります。

では業者側の意向はどうでしょうか？
業者は専任媒介で契約したがります。

なぜならその方が儲かるからです。
実はというか，当たり前かもしれませんが，取引は２つあるんです。

貸主or売主⇔不動産仲介業者

借主or買主⇔不動産仲介業者

専任媒介の場合，不動産仲介業者は，
上と下の取引で仲介手数料を２つもらえます。

ですが，一般媒介の場合，
借主or買主を別の不動産仲介業者が見つけた場合，
そちらに下の仲介手数料を持って行かれるんです。

つまり専任媒介と一般媒介では，売上金額に倍の開きがあるんです。
ですので，不動産仲介業者は専任媒介契約を好みます。

という裏事情があることを頭に入れておいてください。

自分が信頼できる業者であれば専任媒介契約，
不安であれば一般媒介契約にするのも手です。

相手も客商売だから信用できない，と思われるのなら
一般媒介契約にしましょう。

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