不動産投資は収益還元法に加えて審査も視野に！

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さて，不動産投資には収益還元法が不可欠！では
タイトル通り，収益還元法で担保評価してくる銀行を探しましょう，
ということでした。

今度は審査です。

自分「ようやく収益の出る物件を手に入れたぞ。次は審査だ」

自分「不動産投資用にローンの融資をして欲しいんですけど」
銀行「物件の価格はいくらですか？」
自分「１億円です」

銀行「なるほど，確かに１億円以上の価値がありますね
　　　頭金はいくら用意されてますか？」
自分「ゼロです」

銀行「…最低でも４５００万円くらいはご用意いただかないと」
自分「でも金利も全部返しますよ」

銀行「失礼ですが，年収はおいくらでしょうか？」
自分「６００万円です」
銀行「１億円のご融資となりますと，
　　　３０年ローンでも年間の返済額で６００万円弱になりますので，
　　　生活費も入れて１８００万円以上ないと万が一の際に返済が滞る可能性が」

自分「年間１２００万円の家賃収入があるのでそれで返せます」
銀行「申し訳ございませんが当行ではお受けできません」

ということがありえます。
なぜでしょう？

それは私達と銀行でローン返済について
違う考え方をしているからです。

私たちは不動産投資で収益を手に入れるのですから，

収益＞支出

の物件に投資します。
物件の購入費用は家賃収入で支払って，
なおかつ手元に利益が手に入るわけです。

一方，銀行は本業の収入から返済可能な金額を割り出して，
融資の上限枠を決めてしまうんですね。

ですが，収益還元法を用いていて，なおかつ↓の図式がわかる銀行であれば

(家賃収入−管理料)−(物件価格＋購入諸費用＋固定資産税＋支払い金利)＞０

融資してくれます。

今回の場合，簡素化して諸費用，税金を抜かして単年度の収益を出すと
　家賃収入−(物件価格＋支払い金利)
＝１２００万円−６００万円＝６００万円＞０　で黒字

さらっと書きましたが，
「(家賃収入−管理料)−(物件価格＋購入諸費用＋固定資産税＋支払い金利)＞０」
は「収益＞支出」を細かくしたものです。
見ての通り，黒字を出すのは大変ですね！
ですが，あらかじめ盛り込んでおかないと
後になって「当初の収支計画と違う！」，なんてことになりかねません。
赤字にならないように，事前にチェックです(笑)

さて，収益還元法で金策の目処はつきます。
次はいよよ物件探しです。
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