新築と中古住宅物件のどちらを購入する？
新築と中古住宅物件のどちらを購入する？
訪問＆クリックありがとうございます！
さて，不動産投資物件を買うにしても，
やはり新築住宅物件と中古住宅物件の２つの選択肢があります。
どちらを買えばいいのでしょうか？
新築住宅物件なら新しいので賃貸に出しやすいですよね。
一方，中古住宅物件ならより少ない資金で購入できますよね。
なんとも悩ましいです。
私なら資金の少ない中古住宅物件を選びます。
理由は，新築住宅物件は「新築」というだけで
プレミアムがついて金額が高くなるからです。
日本人の性格からか，ほかの新品製品同様，
住宅も新築が好まれます。
その結果，価値がついて金額が上がります。
でもそれはあまり意味のない買い物だと思います。
なぜなら，新築でも買った瞬間に中古になって，
価値がとたんに下がるからです。
ではどれだけ開きがあるの？というわけで，
調べてみました。
インターネットで公開されている
東京の新築住宅物件と中古住宅物件を
５つずつピックアップして査定しました。
|
新築住宅物件と中古住宅物件の比較 | |||||
|
A販売価格 |
B利回り |
C面積 |
D評価額 |
A/D | |
|
新築 |
,180,000 | 4.5% | 23.09 | ,010,000 | 119.81% |
|
中古 |
8,680,000 | 6.5% | 22.28 | ,620,000 | 105.99% |
どれも１Rマンションで，中古は築５年で統一。
構造もRC造かSRC造。
表の数字は全て５つの平均です。
不動産評価額の査定方法ですが，積算法を使いました。
１．路線価で土地の価格を割り出し，面積をかけ算
２．建物の建築費用を坪単価８０．８万円と設定する
３．建物の価格に築５年による減価償却率を盛り込む
４．土地と建物の価格を足す
注目していただきたいのはA/D欄。
新築住宅物件だと査定価格の２０％増，
中古住宅物件だと５％増です。
新築のプレミアムが２０％盛り込まれているのがわかりますね。
中古の５％は，おそらく売買手数料３％を
加算しているのではないでしょうか？
利回りを見ると中古に分がありますが，販売価格が逆転していますね。
年間家賃収入をかけ算で出してみると。
１０万ちょっと中古住宅物件の方がいいです。
少ない資金で利回りもいい！
不動産投資をするなら新築住宅物件よりも
中古住宅物件の方がいいと思います。
参考になったという方は是非クリックお願いいたします！
トラックバックURL
この記事へのコメント
いくつかコメントを・・
・この評価が銀行評価なら坪80万円は高すぎ。通常は掛け目あり。区分の評価は売買事例比較法での評価が多し。一棟とは異なるので注意。
・中古物件は維持費が余計にかかるのに注意。築５年は中古？？市場に出てこなそう。
・例示の物件（平均値）、利回り低すぎです。この差ではどちらも同じか。キャッシュ回らなさそう。
・現金を余しているかなり高級取りの会社員の方にしか薦められない物件？空室だと返済きつし。
今後はちょっとコメントを控えようかと思ってます。どうしてもアラ探しのようになってしまうので・・。失礼しました。
・坪単価はそんなに安いものなんですか。
戸建てを建てるときの参考数字から持ってきたのがまずかったかも。
・１０年くらいが妥当ですかね？
・両方ともネットで出回ってる物件情報なので，利回りは低いです。
・金額も同じく。
言いたかったのは「買うなら新築プレミアムのない中古」ということで，そのために数値が必要だと思って探してきました。
市場に出てくるのは１５年過ぎたあたりでしょうか。そろそろ旨みを吸い尽くした感がでるんでしょうね。
買うなら中古という趣旨は理解していますが、せっかく「自己資金ゼロ！サラリーマンの・・」というタイトルなんですから、より実践的な事例の方がよいのでは・・と思いました＾＾
一棟ものなら新築の方がよい場合もあります。工夫次第で新築一棟でも10%Overも不可能ではありませんので。書き出すときりがないのでこの辺で^^;
銀行評価は原価で見てるようですね。。
確かに１５年くらい持って，建て替えるなりリフォームするくらいなら買い替えたほうがいい，ってことなんでしょうね。
１棟でも中古がいいと思ってます。
新築の１棟売り物件をいくつか紹介されたんですが，どれも買えた代物じゃなかったので。
