不動産投資は収益還元法に加えて審査も視野に！
不動産投資は収益還元法に加えて審査も視野に！
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さて，不動産投資には収益還元法が不可欠！では
タイトル通り，収益還元法で担保評価してくる銀行を探しましょう，
ということでした。
今度は審査です。
自分「ようやく収益の出る物件を手に入れたぞ。次は審査だ」
自分「不動産投資用にローンの融資をして欲しいんですけど」
銀行「物件の価格はいくらですか？」
自分「１億円です」
銀行「なるほど，確かに１億円以上の価値がありますね
頭金はいくら用意されてますか？」
自分「ゼロです」
銀行「…最低でも４５００万円くらいはご用意いただかないと」
自分「でも金利も全部返しますよ」
銀行「失礼ですが，年収はおいくらでしょうか？」
自分「６００万円です」
銀行「１億円のご融資となりますと，
３０年ローンでも年間の返済額で６００万円弱になりますので，
生活費も入れて１８００万円以上ないと万が一の際に返済が滞る可能性が」
自分「年間１２００万円の家賃収入があるのでそれで返せます」
銀行「申し訳ございませんが当行ではお受けできません」
ということがありえます。
なぜでしょう？
それは私達と銀行でローン返済について
違う考え方をしているからです。
私たちは不動産投資で収益を手に入れるのですから，
収益＞支出
の物件に投資します。
物件の購入費用は家賃収入で支払って，
なおかつ手元に利益が手に入るわけです。
一方，銀行は本業の収入から返済可能な金額を割り出して，
融資の上限枠を決めてしまうんですね。
ですが，収益還元法を用いていて，なおかつ↓の図式がわかる銀行であれば
(家賃収入−管理料)−(物件価格＋購入諸費用＋固定資産税＋支払い金利)＞０
融資してくれます。
今回の場合，簡素化して諸費用，税金を抜かして単年度の収益を出すと
家賃収入−(物件価格＋支払い金利)
＝１２００万円−６００万円＝６００万円＞０ で黒字
さらっと書きましたが，
「(家賃収入−管理料)−(物件価格＋購入諸費用＋固定資産税＋支払い金利)＞０」
は「収益＞支出」を細かくしたものです。
見ての通り，黒字を出すのは大変ですね！
ですが，あらかじめ盛り込んでおかないと
後になって「当初の収支計画と違う！」，なんてことになりかねません。
赤字にならないように，事前にチェックです(笑)
さて，収益還元法で金策の目処はつきます。
次はいよよ物件探しです。
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http://www.mag2.com/m/0000220736.html
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この記事へのコメント
収益還元法は必ずしも打ち出の小槌ではありません。都心の物件では収益還元を意識した値付けがされてきており、収益還元でもフルがつかなくなってきているようです。
なお収益還元はその地域の家賃収入をその地域のCAPレートで割り戻したものです。ご留意ください。
また、地方物件では収益還元が適用されないため、積算になりますが、規模が大きければ積算でもフルが可能になります。積算も使えないわけではありません。
余計なお世話かもしれませんが、ことはそうそう簡単ではないですよ、ということでコメントしておきます＾＾
ございます
ぜひまた遊びにきてくださいね
私も物件を見ているうちにひっかかるものを感じてました(^^;
自分の評価尺度も必要ですね。
