定期借家制度(定期建物賃貸借契約)

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今回は手に入れた物件を賃貸に出す場合に利用したい制度のお話です。

従来の普通の賃貸借契約ともう一つ，
法律で新たに儲けられた定期借家制度(定期建物賃貸借契約)というのがあります。
どちらも「借地借家法」なる法律のもとに成り立っている制度です。
私も定期借家制度(定期建物賃貸借契約)を調べていてはじめてこの法律を知りました。

さて，この定期借家制度(定期建物賃貸借契約)ですが，一言で言うと
期間の満了時に更新なく契約が確定的に終了する賃貸借契約制度です。

普通に考えると，満了時に契約が終了するのは当たり前ですよね。
ですが，従来の契約ではなんとそれが当然ではなかったのです。

まずは２つの制度の比較をしましょう。

定期建物賃貸借と従来の建物賃貸借との比較
	定期建物賃貸借	従来の建物賃貸借
契約方法	①書面(公正証書等)による契約に限る ②「更新がなく，期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に，あらかじめ書面を交付して貸主が説明しなければならない	書面でも口頭でも可
更新の有無	期間満了により終了し，更新はない(ただし再契約が可能)	正当事由がない限り更新
契約期間	自由に設定できる ①１年未満の契約も可 ②期間の上限は無制限１年以上の契約の場合，期間満了の１年～６ヶ月前までに借主に終了の通知をしなければならず，この期間を過ぎてから通知した場合，通知の日から６ヶ月間は契約を終了することはできない	①1年未満の契約は，期間の定めのないものとみなされる ②期間の上限は２０００年３月１日以前…２０年２０００年３月１日以降…無制限
賃料の増減に関する請求権	賃料減は特約の定めに従い，固定することも増減することも自由に設定できる	特約にかかわらず，貸主借主ともに賃料の増減を請求できる
借主からの中途解約の可否	＜２００㎡未満の住宅＞ ①特約により可 ②特約にかかわらず，転勤，療養，親族の介護などのやむを得ない事情により生活の本拠として使用することが困難になった場合は，借主からの１ヶ月前の申し入れにより可＜２００㎡以上の住宅・事業用建物＞特約の定めによる	特約の定めによる

一見するとあまり違いはないですよね。
でも実は従来型には行間に借主を優先する意向がひそんでいます。

それをこれから明かしましょう。

＜更新の有無＞
「正当事由がない限り更新」とあります。
これはつまり，基本的に更新し続けることを意味しています。
ですが，これは不動産運用をする上では厄介です。

たとえば，５年後に物件を売って売却益を獲得したいとします。
ですが５年経っても借主がまだ住み続けたい場合，
借主の立ち退きを認められないことがありえます。
借主の生活の保証が優先となって，
不動産の売却が「正当事由」と判断されないことがあるのです。

ほかに，家賃滞納しがちな不良借主を追い出したくても，
貸主にとって正当事由の立証が難しいです。

不動産投資による運用 vs 借主の生活保証

上のような対立で表現するとわかっていただけると思います。

＜契約期間＞
①については無制限と同等なので，貸主にとっては不利益です。
②ですが，これは一見すると対等に見えますが，
＜更新の有無＞で説明した通り
正当事由が立証できない限り無制限となりますのでこれも困ります。

＜賃料の増減に関する請求権＞
賃料増額を貸主，減額を借主が請求することになるでしょう。
両者の協議が調わない場合，裁判で解決することになります。
借地借家法「第３２条　借賃増減請求権」で定められています。
かなり厄介ですよね。

特に減額ですが，借賃増減請求権を知っている借主は
これを悪用して賃料の減額を要求してくることがあり，
そうなると形勢は不利です。
ですので定期借家契約で固定にしましょう。
定期借家制度(定期建物賃貸借契約)は３２条の適用外なのです。

＜借主からの中途解約の可否＞
これについては特に不利な点はありません。

以上が従来の賃貸借契約における注意点です。
もともと借主優位で法律が作られたそうで，
定期借家制度(定期建物賃貸借契約)でようやく貸主の負担が減りました。

さて，ではどうやって借主に定期建物賃貸借契約を結んでもらいましょう？？
まずは＜契約方法＞の①と②だけでよいでしょう。

もし借主が普通の契約と違うことに気付いて指摘されれば
上の表を見せて違いがないことを説明しましょう。
また，これは読者の方々にお伝えしたいのですが，
定期借家制度(定期建物賃貸借契約)は借主に負担を強いるものではありません。
これまで借主重視だった法律を，貸主にも配慮して改正されたものなのです。

さらに，なぜ定期借家制度(定期建物賃貸借契約)を選択するのか理由を聞かれた場合は，
自分が不動産投資をしていて，
その運用過程で物件を将来売却予定であることや，
定期的にリフォームすることがあり，
また不良借主によるリスク低減を見込んでいることを説明しましょう。

あとは面倒な書面，説明，再契約と満了通知をどうするかですね。
答えは簡単。
管理料の中にそれを盛り込んで賃貸業者に代行してもらいましょう(笑)
実際に私はそうしています(^^ヾ

かなり長くなってしまったのでこの記事はいったん区切りますが，
別記事枠でもう一つ，定期借家契約(定期建物賃貸借契約)で耳にするデメリットについて
少し触れておきたいと思います。

定期借家制度(定期建物賃貸借契約)について
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